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【2024年4月1日から】相続登記の義務化と罰則をわかりやすく解説！相続登記しないとどうなる？ | 福岡相続手続き相談センター

最終更新日:2024/01/08

相続登記とは、「相続した不動産の名義変更手続きのこと」です。

名義人を被相続人（故人）から不動産を相続した相続人に変更します。

いま現在、この相続登記は任意なのですが、2022年4月の法改正を受けて「義務化」となる予定です。

相続登記が義務化されますと、期限内に手続きを完了しなかった相続人に対して罰則が科せられます。

この記事では

・相続登記が義務化される理由、時期

・相続登記義務化改正ポイント

・現在未登記の不動産について

を中心に解説します。

相続が発生する可能性がある方、すでに発生している方は最後までお読みください。

相続登記が義務化される理由とは？

なぜ相続登記が義務化されるのかというと、「所有者不明の土地が増加したから」です。

所有者不明の土地とは、国土交通省によると「不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない、又は判明しても連絡がつかない土地」と定義されています。

相続登記手続きが面倒・土地の評価額が低いといった理由から放置される方がいらっしゃいました。任意の手続きでしたので、そのうちやろうと思って忘れてしまう方も。

相続登記手続きは土地などの不動産の名義変更手続きですから、長きに渡って登記を放置すると、現在の土地の所有者が誰なのか把握が難しくなってしまいます。

「所有者不明の土地」の何が問題？

何が問題なのかというと、所有者不明の土地は活用や処分が困難なことです。

土地の所有者が不明の土地や不動産は、空き家や荒れ地であることも多々あります。
これが周辺の土地の地価の下落や景観の悪化に繋がります。

この空き家や荒れ地を近隣住民や行政が処分したいと考えても、所有者の許可がなければできないのです。

また、所有者不明の土地が原因で公共事業や都市開発が進まないという問題も発生しています。土地の売買や土地活用にも土地の所有者の許諾が必要となります。

このように所有者不明の土地の増加が社会問題に繋がっています。

所有者不明の土地がこれ以上増えないように、相続登記が義務化されることになりました。

所有者不明の土地はそんなに多いの？

法務省による不動産登記簿における相続登記がされていない土地調査をした結果（平成29年法務省調査）、最後の登記から50年以上経過している土地の割合は大都市で約6.6%、中都市・中山間地域で約26.6%という結果がでています。

さらに、地籍調査における土地所有者等に関する調査（平成30年版土地白書）では不動産登記簿のみでは所有者の所在が確認できない土地の割合は約20.1%となっています。

長期にわたり相続登記されていない土地は、すでに所有者不明か、将来所有者がわからなくなる可能性が高いです。

相続登記はいつ義務化されるの？

相続登記の義務化は、2024年4月1日から施行されます。

これを踏まえ、以下では相続登記が義務化されることとなった背景や改正におけるポイントをより詳しく解説していきます。

相続登記手続きを放置してしまう理由

不動産を相続したら相続登記（不動産の名義変更）を行わなければなりませんが、以下のような事情から相続登記の手続きを放置してしまう方が多くいらっしゃいます。

・相続人全員の同意が求められるなど手続きが煩雑、面倒

・相続登記は義務ではないのでやらなくてよいと思っている

・日中に市役所や法務局に行く時間がない

・土地の評価額が低く売買等を考えていないため

・誰が土地を相続するのか決まっていない

相続人の事情で相続登記を放置してしまい、「誰の土地なのか把握できない」「所有者の名前が判明しても連絡がとれない」「居所が不明」という問題が起きています。

【注意】所有者不明の土地を相続、所有するリスク

所有者不明の土地を相続、所有するのはデメリットがあります。所有者のわからない土地にならないようには早めに相続登記をしましょう。

リスク1：土地の売却ができない

所有者不明の土地は「土地の売却ができない」リスクがあります。

相続登記や住所変更登記が放置されおり、登記簿で売主の名義が確認できなければ、土地の購入希望者は不信感を抱きかねません。

詐欺やのちのちのトラブルに発展する可能性があるため、取引に応じてもらえない可能性が高いです。

不動産売却を検討されているならば、登記手続き後に売却を進めましょう。

リスク2：所有者不明の土地は有効活用が難しい

所有者不明の土地は「土地活用が難しい」リスクがあります。

土地の売買や利用には、所有者の同意が必要だからです。

登記簿上で所有者が判明しない土地は、

・所有者を探す手間がかかる

・所有者の同意を得る必要がある

このような理由から、土地の有効活用の妨げとなっています。

相続登記を放置した所有者不明の土地の多くは、登記簿の名義人が亡くなった故人のままです。何代にも渡って放置されていることもあります。

登記が放置された土地を有効活用するためには？

所有者が死亡した土地は相続人が共同で相続する、と法律で定められています。

そのため、名義人(故人)の相続人全員を探し出す必要があります。

名義人の相続人を探し出すには名義人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要となります。

もし相続人が死亡していれば、その相続人の出生から死亡までの戸籍謄本も取得しなければなりません。

長く相続登記が放置されていた場合、十数人もの相続人を調べなければならないこともあります。

そうなると相続人の探索や戸籍収集には時間がかかります。探索人数が増えれば費用もかさみます。時間・費用負担が土地の有効活用の妨げになっています。

また、所有者不明の土地の実質的な所有者（名義人の相続人）を探し出したとしても、次にこれらの相続人の全員と交渉して同意を得る必要があります。

相続人が十数人に及んでいた場合であっても、すべての相続人の同意を得なければならず、極めて困難です。

リスク3：正しく相続できない可能性

所有者不明の土地は「正しく相続できない」リスクがあります。

被相続人の相続登記がなされていない物件の共有持ち分を保有していたとしても、長期に渡り相続登記が放置されているケースでは、どのくらいの持ち分なのかを不動産登記簿によって確認することができません。登記簿上で確認ができないからです。

遺言書があったとしても、相続対象となる財産を正しく指定できないと遺言の内容の一部が無効になってしまうことがあります。それどころか遺言全体が無効になってしまうケースもあるのです。

お子さんやお孫さんに迷惑をかける可能性がありますから、やはり相続登記は早めにされておくべきです。

相続登記を放置していた事例はこちら＞＞

相続登記義務化に伴う改正ポイント

今回の相続登記に関する改正のポイントは、

・義務化された相続登記（名義変更）には手続き完了の期限あり

・過料を科せられる可能性あり

・相続人申告登記制度の新設

・相続土地国庫帰属制度の新設

・遺産分割後の名義変更登記も義務化

・義務化に伴う登記手続きの一部が簡略化

・法務局が死亡情報を登記できる

となっています。

以下では義務化になって変わること、新しい制度、手続きの変更など6つのポイントについてさらに詳しく解説していきます。

ポイント1：相続登記が義務化

相続登記が期限付きの手続きとなり、義務となります。

相続により不動産の所有権を取得した者は、相続の開始及び相続で不動産取得を知った日から3年以内に不動産の相続登記（名義変更）をしなければなりません。

遺言など遺贈によって所有権を取得した者も同様に相続登記が必要です。

ポイント2：3年以内に相続登記をしないとペナルティが科される

相続登記の期限である3年を過ぎると、「10万円以下の過料」が科される見込みです。

不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記（名義変更）をしないと10万円以下の過料の対象となります。

ポイント3：相続人申告登記制度が新設

今回の法改正にあたって、「相続人申告登記制度」が新設されます。

相続人申告登記制度とは、不動産を相続する者が法務局の登記官に対して「私が不動産の相続人です！」と申告するものです。

この制度は、相続で不動産取得を知った日から3年以内に登記ができない事情がある場合に適用可能です。主に、遺産分割協議が終わらない場合です。

相続人申告登記制度の申請方法

相続人申告登記の具体的な申請方法については未定のようです。

相続人が単独で申請でき、添付資料も簡易的なものとなる見込みです。

すぐに相続登記をできない事情があれば、相続人申告登記しておくことで科料を免れることができます。

ポイント4：相続土地国庫帰属制度の創設

また今回の法改正には、もう一つ特筆すべきことがあります。

相続した土地を、法務大臣（窓口は各地の法務局）に申請し、承認を得たうえで国庫に帰属させる制度です。

「土地を相続したが、結局使えないから登記をせず放置している」ような方は、この制度により不要な土地を国に返すことも可能です。

ただし、全ての申請を認めるわけではなく、下記に該当する土地は、当申請を行うことはできません。

・建物のある土地
・担保権または使用・収益を目的とする権利が設定されている土地
・通路など他人によって使用されている土地
・土壌汚染対策法に規定する特定有害物質で汚染されている土地
・境界のあきらかでない土地、その他所有権の存否、帰属または範囲について争いがある土地
・崖のある土地など、通常の管理にあたり過分の必要または労力を要する土地
・工作物や樹木、車両などが地上にある土地
・除去が必要なものが地下にある土地
・隣接する土地の所有者などと争訟をしなければ使えない土地
・その他、管理や処分をするにあたり過分の費用または労力がかかる土地

また国庫に帰属させるには、承認後所有権を放棄して全て終わりというわけではなく、10年分の管理費を支払わなくてはいけないため、事前によく検討したうえで申請を行った方がよいでしょう。

なお、相続土地国庫帰属法に関しては、相続登記の義務化に先行して2023年4月27日から開始される見込みです。

ポイント5：遺産分割後の名義変更登記も義務化

3年以内に遺産分割について決着がつかない場合は、相続人申告登記制度を利用して事前に申告することが可能です。相続登記の義務を履行したものとして認めてもらえます。

ただし、この時点では正式な相続登記ではありません。

申請したとはいえ”仮”状態といえます。申請内容と遺産分割後の内容が異なるいう事態の発生も考えられます。

正式に不動産を相続する相続人が確定したら、確定したその日から3年以内に相続登記をしなければなりません。この登記も義務化されます。

ポイント6：登記手続きの一部が簡略化

相続登記の義務化に伴い、手続きが簡略化されます。

これまでは、相続人全員の協力がなければ相続登記手続きを行えませんでした。そのため、非協力的な相続人がいると手続きできません。

これでは相続登記の期限内に手続きを終えるのは困難です。

このような事情から、相続登記の手続きが一部簡略化されることとなりました。手続きが簡略化されるケースを2つ解説します。

ケース1：遺産分割協議

法定相続分の相続登記後あるいは相続人申告登記制度後、遺産分割協議による相続登記が必要なケースです。

法定相続人全員の同意がないと相続登記できませんでしたが、不動産を相続する相続人だけで相続登記手続きが可能となりました。

ケース2：遺贈

被相続人（不動産の名義人）が不動産を遺贈する内容を残していたケースです。

不動産の遺贈を受ける者は、法定相続人全員または遺言執行書の協力があって相続登記が可能でした。

今回の改正で、不動産の遺贈を受ける者が単独で手続きできるようになりました。

ポイント7：法務局が死亡情報を登記できる

住民基本台帳ネットワークシステムのデータをもとに、法務局が死亡情報を登記できるようになります。

登記簿上の名義人が死亡したと把握したら、法務局（登記官）の判断で死亡情報を登記します。

死亡情報は登記されますが、相続登記を代行してくれるわけではありません。続登記は相続人がしなければなりません。

【注意】施工前（2024年以前）に相続した未登記の不動産も義務化対象の見込み

（※令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地の国庫帰属法のポイントより抜粋）

相続義務化となる2024年からの登記のみが対象ではなく、現在未登記の不動産も対象となる見込みです。

となると、これまで相続登記を放置してきた方々全員が手続き対象となります。

・相続登記をきちんと行っているか

・未登記のままの不動産がないか

まずはご自身やご家族で確認してみましょう。

未登記かどうか調べる方法

未登記となっていないか調べる方法があります。

現在の登記については、

・法務局で不動産登記の全部事項証明書を取得する

・登記情報を取得できるインターネットサービス(有料)

があります。

未登記の不動産にお心当たりがある方、登記について全く把握しておられない方は確認してみましょう。

未登記なら早めの対策が必要

相続登記義務化により過料が科されるだけでなく、未登記の土地にはリスクがありました。

・相続登記義務化後、お子さんやお孫さんに迷惑をかける

・未登記の不動産を売却したり、担保にできなくなる可能性がある

・相続人の中に借金を抱えている人がいた場合、不動産を差し押さえられるリスクがある

相続登記がしばらく放置されている土地は、司法書士に依頼することをおすすめします。

相続人の探索や戸籍収集に手間がかかり、相続人が多いは手続きが煩雑で複雑なためです。

お仕事やご家庭の事情で日中に市役所や法務局へいけない場合も、司法書士へ登記含め相続手続きを依頼するとよいですよ。

相続登記を放置している土地があるなら、早めに対策をして、義務化に備えましょう。

相続登記の手続きの流れ・費用について詳しくはこちら＞＞

相続登記の無料相談実施中！

土地や建物の名義変更など相続登記に関わるご相談は当事務所にお任せ下さい。

当事務所の司法書士が親切丁寧にご相談に対応させていただきますので、まずは無料相談をご利用ください。

予約受付専用ダイヤルは092-761-5030になります。お気軽にご相談ください。

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相続手続きサポートの費用

相続登記サポート

項目	相続登記 のみプラン	相続登記 節約プラン	相続登記 お任せプラン
初回の無料相談（90分）	〇	〇	〇
不動産の事前調査（登記情報の閲覧） ※8	〇	〇	〇
被相続人の出生から死亡までの戸籍収集 ※1	×	〇	〇
相続人全員分の戸籍収集 ※1	×	〇	〇
収集した戸籍のチェック業務 ※2	〇	〇	〇
相続関係説明図（家系図）作成	〇	〇	〇
遺産分割協議書作成（1通） ※7	×	×	〇
相続登記申請（回収含む） ※2、3、4、5	〇	〇	〇
不動産登記事項証明書の取得	〇	〇	〇
預貯金の名義変更 ※6 （預貯金の名義変更までまるごと依頼したい方は こちらをクリック>>）	×	×	×
パック特別料金	35,000円～	60,000円～	90,000円～

※1 戸籍収集は4名までとなります。以降1名につき4,000円頂戴致します。
※2 戸籍に不足がある場合、1通につき2,000円を頂戴致します。
※3 相続登記料金は、「不動産の個数（筆数）が3以上の場合」「複数の相続が発生している場合」には、追加料金をいただきます。
※4 不動産の評価額により、料金に変更が生ずる場合がございます。
※5 不動産が多数ある場合、不動産ごとに相続人が異なる場合は、申請件数が増えますので別途加算されます。
※6 当事務所の報酬とは別に登録免許税（固定資産評価額の0.4%）が必要になります。例えば、不動産の評価額が2,000万円の場合、国への税金として2,000万円×0.4%＝80,000円が別途掛かります。
※7 遺産分割協議書のみの作成ご依頼の場合の費用は、20,000円～になります。また、遺産分割協議書に不動産以外の内容を記載する場合は別途費用が発生します。
※8 司法書士が被相続人名義の不動産をご依頼いただいた市町村にて調査いたします。

相続登記サポートについて詳しくはこちら>>

相続手続き丸ごと代行サービス（遺産整理業務）

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遺産整理業務とは、司法書士が遺産管理人（遺産整理業務受任者）として相続人様の窓口として、相続に関する不動産、預貯金、株券、自動車、保険金、年金などのあらゆる相続手続きをお客様のご希望に応じて一括でお引き受けするサービスです。

相続財産の価額	報酬額
500万円以下	20万円
500万円を超え5000万円以下	価額の1.0%+15万円
5000万円を超え1億円以下	価額の0.8%+25万円
1億円を超え3億円以下	価額の0.6%+45万円
3億円以上	価額の0.3%+135万円

※ 上記報酬の他に、別途実費をいただきます。
※ 司法書士法施行規則第31条において、司法書士の附帯業務として相続人からの依頼に基づき、遺産管理人として遺産整理業務を業として行うことができる旨が定められております。

遺産整理業務について詳しくはこちら>>

当事務所にご依頼いただいたお客様の声

当事務所にご依頼いただいたお客様の声を一部ご紹介します。

A様（詳細はこちら） 「とても良く説明していただいて理解しやすい事がうれしかった。 専門の知識が多いので事務所時間をかけてやってもらった事が特に良かったです。」

 

B様（詳細はこちら） 「司法書士事務所へおとずれるのは初めてで、緊張しましたが、森先生はとてもお話がしやすく、安心してお任せできると思いました。」

 

C様（詳細はこちら） 「他の司法書士事務所は料金体系があいまいなことが多いのですが、細かくプランなどがあり、分かりやすかったのでお伺いすることにしました。 森先生がとても穏やかで、安心してお願いできると感じました。やり取りもこまめに頂くことができたのでありがたかったです。 士業の方と関わることは、初めてということもあって、不安や心配が多かったのですが丁寧にご対応頂けてとても良かったです。」

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